Ketentuan Tarif PPN KMS Tahun 2025

Tarif PPN KMS ditetapkan sebagai kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh individu maupun badan usaha yang melaksanakan pembangunan. Pengenaan tarif PPN KMS bertujuan untuk menciptakan kesetaraan antara pembangunan yang dilakukan secara mandiri dengan pembangunan yang dilakukan oleh kontraktor. 

Dengan adanya regulasi ini, setiap pembangunan yang memenuhi kriteria tertentu, seperti luas bangunan minimal dan jenis material yang digunakan, akan dikenakan tarif PPN sesuai ketentuan yang berlaku. Kebijakan ini diharapkan dapat meningkatkan kepatuhan wajib pajak serta mendukung penerimaan negara dari sektor konstruksi dan properti.

Baca Juga : Insentif PPN DTP Untuk kendaraan Listrik Roda 4

Perubahan Ketentuan PPN KMS Dalam PMK 11/2025

Pemerintah telah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 11 Tahun 2025 (PMK 11/2025), yang membawa perubahan terhadap perhitungan besaran tertentu Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) dan Jasa Kena Pajak (JKP). Salah satu aspek yang terdampak oleh perubahan ini adalah ketentuan mengenai Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).

Secara spesifik, Pasal 20 PMK 11/2025 mengubah ketentuan yang sebelumnya diatur dalam Pasal 324 PMK Nomor 81 Tahun 2024 (PMK 81/2024). Dalam ayat 2 pasal tersebut, ditetapkan bahwa:

“Besaran tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan hasil perkalian 20% (dua puluh persen) dikali 11/12 (sebelas per dua belas) dari tarif Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) huruf b Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai dikalikan dengan dasar pengenaan pajak.”

Dengan ketentuan ini, secara efektif, tarif PPN KMS mengalami penyesuaian menjadi 2,2% dari dasar pengenaan pajak.

Perbandingan Tarif PPN KMS dengan Ketentuan Sebelumnya

Sebelum berlakunya PMK 11/2025, pemungutan PPN atas KMS mengacu pada PMK 81/2024, yang menyatakan bahwa besaran tertentu ditetapkan sebesar 20% dari tarif PPN. Dengan tarif PPN sebesar 12%, maka tarif PPN KMS yang disetor wajib pajak sebelumnya adalah 2,4% dari dasar pengenaan pajak. Perubahan dalam PMK 11/2025 menyebabkan penyesuaian tarif efektif menjadi 2,2%.

Pemberlakuan Surut

PMK 11/2025 mulai berlaku sejak tanggal diundangkan, yaitu pada 4 Februari 2025. Namun, aturan ini bersifat berlaku surut (retroaktif). Pasal 22 PMK 11/2025 mengatur bahwa untuk transaksi penyerahan yang terjadi sejak 1 Januari 2025 hingga sebelum aturan ini diundangkan, tetap mengikuti ketentuan yang baru dalam PMK 11/2025. Dengan demikian, wajib pajak yang telah melakukan transaksi KMS dalam periode tersebut harus menyesuaikan perhitungan PPN yang disetor sesuai dengan tarif efektif 2,2%.

Perubahan ini penting untuk diperhatikan oleh wajib pajak, khususnya pihak yang terlibat dalam kegiatan membangun sendiri, agar dapat memastikan kepatuhan terhadap ketentuan perpajakan terbaru.

Objek Pajak PPN KMS 

Kegiatan membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merujuk pada proses pembangunan suatu bangunan yang hasilnya digunakan baik untuk kepentingan pribadi maupun pihak lain. Agar kegiatan tersebut termasuk dalam kategori objek PPN KMS, terdapat beberapa kriteria yang harus dipenuhi, antara lain:

1. Konstruksi Utama
   Bangunan yang dibangun harus memiliki struktur utama yang terbuat dari bahan seperti kayu, beton, pasangan batu bata, baja, atau material lain yang memiliki karakteristik serupa.
2. Peruntukan Bangunan
   Bangunan yang didirikan harus digunakan sebagai tempat tinggal atau sebagai fasilitas untuk menjalankan kegiatan usaha.
3. Luas Minimum
   Luas bangunan yang dibangun harus mencapai minimal 200 meter persegi.

Menurut ketentuan yang tercantum dalam Pasal 323 ayat (5) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 81 Tahun 2024, kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan secara langsung dalam satu waktu atau secara bertahap dalam kurun waktu maksimal dua tahun. Jika proses pembangunan dilakukan dalam tahapan yang melebihi jangka waktu dua tahun, maka setiap tahapan pembangunan tersebut akan dianggap sebagai proyek pembangunan yang terpisah, dengan syarat tetap memenuhi kriteria yang telah disebutkan sebelumnya.

Baca Juga : Aturan Perpajakan Mengenai Pembayaran, Penyetoran dan Restitusi Pajak

Penyetoran dan Pelaporan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Dalam sistem perpajakan, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri (KMS) mulai terutang sejak pembangunan dimulai hingga proses pembangunan selesai. Kewajiban pembayaran PPN ini harus dipenuhi oleh wajib pajak dengan menyetorkannya melalui Surat Setoran Pajak (SSP). Batas waktu penyetoran ditetapkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Untuk keperluan administrasi, kode akun pajak yang digunakan adalah 411211, sedangkan kode jenis setoran khusus untuk PPN KMS adalah 103.

Setelah PPN disetorkan, langkah berikutnya adalah melakukan pelaporan. Jika yang melakukan pembangunan adalah individu atau badan usaha yang telah berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka PPN yang telah disetor wajib dilaporkan melalui Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN. Namun, bagi individu atau badan yang bukan PKP, pelaporan dianggap telah dilakukan secara otomatis apabila PPN yang terutang telah disetorkan sesuai ketentuan.

Dengan diberlakukannya sistem Coretax, proses penyetoran PPN kini dilakukan secara digital melalui aplikasi Coretax. Dalam sistem ini, wajib pajak harus membuat kode billing secara mandiri sebelum melakukan pembayaran. Digitalisasi ini bertujuan untuk mempermudah administrasi perpajakan, meningkatkan transparansi, serta memastikan kepatuhan wajib pajak dalam memenuhi kewajiban PPN atas kegiatan membangun sendiri.

Kesimpulan

Penyesuaian tarif PPN KMS pada tahun 2025 bertujuan untuk menyelaraskan dengan perubahan tarif PPN umum. Meskipun tarif PPN umum naik menjadi 12%, tarif PPN KMS tetap 2,2% berkat penyesuaian perhitungan dalam PMK 11/2025. Penting bagi masyarakat yang berencana membangun sendiri untuk memahami ketentuan ini agar dapat memenuhi kewajiban perpajakan dengan benar.